Ausblick auf den Gewerbeimmobilienmarkt 2017

15. Dezember 2016

Gewerbeimmobilien weltweit haben in den ersten drei Quartalen 2016 ihren Reiz für Investoren gewahrt. Trotz unterschiedlicher Performance zwischen großen Märkten untereinander ebenso wie innerhalb dieser Märkte war die Nachfrage nach Laden- und Büroflächen an den meisten Standorten in Europa, Asien und Nordamerika stabil oder steigend. Gegenüber den Vorjahren ist die Nachfrage zwar etwas abgeflaut, doch die Performance des Gewerbeimmobilienmarktes im Jahr 2016 dürfte Investoren zur Weihnachts- und Neujahrszeit nicht nur reichlich Anlass zum Feiern geben, sondern bietet auch guten Grund, sich auf viele Due-Diligence-Projekten im neuen Jahr zu freuen.


Wirtschaftlicher Gegenwind und Rückenwind beeinflussen den Markt

Das Andauern zweier vorrangiger Trends stützte die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien von Januar bis Juni.

Der erste Trend war die Fortführung der akkomodativen Geldpolitik weltweiter Zentralbanken. Prognosen zu Jahresbeginn, dass die US Federal Reserve einen aggressiveren Weg bei Zinserhöhungen einschlagen würde, wurden mehrmals auf 2017 und danach zurückgedrängt.

Niedrigere Fremdkapitalkosten unterstützten die Preise auf dem Gewerbeimmobilienmarkt, indem sie die Renditen, die mit diesen Immobilien erwirtschaftet werden, sowohl für Privatanleger als auch für große Institutionen erheblich attraktiver machten. Obwohl das Tempo der geldpolitischen Straffung manche Ökonomen und Markt-Analysten frustriert hat, wurde das Interesse des Marktes an Gewerbeobjekten durch Prognosen für einen langsameren Anstieg gewahrt.

Trotz der im Vorjahresvergleich schrumpfenden Gesamtinvestitionen auf den Hauptmärkten wirkt sich die akkomodative Geldpolitik weiterhin positiv auf Preise in der gesamten Eurozone aus. Angesichts von Renditen auf zehnjährige Staatsanleihen, die in vielen entwickelten Volkswirtschaften weiterhin nahe bei Null liegen oder gar in negative Gefilde abgleiten, waren durchschnittliche Renditen von 4,5% auf Gewerbeimmobilien das ganze Jahr 2016 hindurch nach wie vor durchaus verlockend für Investoren.

Der zweite Trend, der die Gewerbeimmobilienpreise stützt, ist der von internationalen Kapitalanlegern ausgehende, ständige Kapitalfluss in Gewerbeimmobilien in entwickelten Volkswirtschaften. Vor allem Kontinentaleuropa hat von der starken Nachfrage seitens Private-Equity-Funds in Asien und Amerika profitiert, wogegen der Appetit auf derartige Assets unter heimischen Investoren nach wie vor eher verhalten ist.

Besonders stark ausgeprägt ist dieses Muster bei urbanen Spitzenlagen. Mit weltweiten Aktienkursen, die sich auf vielen Märkten historischen Durchschnittsbewertungen annähern oder diese sogar überschreiten, steigt die Attraktivität von Gewerbeimmobilien für Investoren.

Nachfrage nach Mietobjekten

2016 wurde der Markt auch von der starken Nachfrage nach Spitzenlagen innerhalb entwickelter Volkswirtschaft getragen. Höheres Vertrauen seitens der Verbraucher und Unternehmen sowie Wirtschaftswachstum in Europa und den USA haben Unternehmen veranlasst, zu investieren und mehr Personal einzustellen.

Büroflächen in London erzielten zum Ende des zweiten Quartals weiterhin die höchsten Preise, mit Mieten im West End von rund 1,500 GBP m2 pro Jahr. Trotz der merklichen Auswirkung der Brexit-Entscheidung auf Preise liegt London weiterhin vor allen anderen Mitbewerbern in Europa und anderswo.

Im Anschluss an die britischen Entscheidung zum EU-Austritt haben große Finanzunternehmen begonnen, sich umzusehen und zu erkunden, ob Arbeitsplätze in andere Großstädte ausgelagert werden könnten, um den Zugang zum Binnenmarkt zu wahren. Frankfurt, Paris und Dublin konkurrieren darum, die Großbanken und gut bezahlten Arbeitsplätze anzuziehen, die für die hohen Preise in London verantwortlich sind. Bislang jedoch hat sich nichts Konkretes ergeben, was den Immobilienmarkt in einer dieser Städte beeinflussen würde.

Die Nachfrage nach Ladenflächen hat sich 2016 abgekühlt, obwohl einzelne Märkte hier höchst unterschiedlich abgeschnitten haben. Upper 5th Avenue in New York City war die teuerste Lage der Welt (Verkaufsräume erzielten im Durchschnitt USD 3.000 m2/Jahr), gefolgt von Causeway Bay in Hongkong. Die berühmte Pariser Champs Elysees liegt, entgegen der Erwartungen, nur auf dem dritten Rang.

Regionale Analyse und Unterschiede

Viele Standorte in Europa erzielten 2016 ein beeindruckendes Wachstum im Retail-Sektor. Europaweit hat die Nachfrage nach Ladenflächen auf 70 % aller Märkte zugelegt, und auf 25 % der Märkte waren die Preise stabil. Mit einem 32-prozentigen Wachstum des Retail-Sektors konnte Covent Garden in London höhere Preise verzeichnen als alle anderen großen Standorte in Europa, Asien und Nordamerika.

In Nordamerika waren die meisten Märkte stabil, bei 21 % von ihnen jedoch wurden Rückgänge bei Ladenimmobilien festgestellt. In diesem Jahr sanken Investitionen in europäische Gewerbeimmobilien um 16 % im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2015.

Manche Länder der Eurozone, die bisher eher als Nachzügler galten, haben 2016 relativ gut abgeschnitten. Investitionen in Italien und Frankreich haben zugelegt, und die Nachfrage nach Gewerbeflächen in Paris ist um fast 20 % gestiegen. Auch große Märkte in ganz Asien konnten im bisherigen Jahresverlauf Wachstum verzeichnen, wobei Immobilien in China, Australien und Japan weiterhin hoch bewertet werden.

 

Immobilien-Due-Diligence im Jahr 2016

Preise für große Gewerbeobjekte in Spitzenlagen haben 2016 mit schwindelerregenden Bewertungen neue Rekorde gebrochen. Der Erwerb des Asia Square Tower 1 für 2,45 Milliarden USD durch die Qatar Investment Authority war der größte Einzelerwerb, der je im Asien-Pazifik-Raum getätigt worden ist.

Private-Equity-Firmen, Staatsfonds und Immobilien-Holdinggesellschaften waren auf vielen Märkten an den größten Transaktionen beteiligt. Im Zuge der starken Nachfrage nach Gewerbeobjekten bei internationalen Investoren erwarb eine südkoreanisch-deutsche Partnerschaft im Juli dieses Jahres die Safeco Plaza in Seattle für 387 Millionen USD – Seattles größter Deal in diesem Jahr.

Anbang Insurance war 2016 der größte Einzelakteur auf dem Markt für Gewerbeimmobilien. Im Anschluss an den Aufkauf des berühmten Waldorf Astoria Hotels in Manhattan durch das chinesische Unternehmen im letzten Jahr hat Anbang auch 2016 wieder Milliarden für Retail-Immobilien, Bürogebäude und Hotels in Spitzenlagen in Europa, Japan und Nordamerika berappt.

Lektionen aus dem Jahr 2016 und Ausblick auf 2017

Das bislang beschriebene, optimistische Bild sowie der Ausblick auf das nächste Jahr werden durch jüngste geopolitische Ereignisse gedämpft. Obwohl die langfristigen Auswirkungen noch nicht abzusehen sind, hat die Brexit-Entscheidung viele Investoren und Arbeitgeber zu einer Neueinschätzung ihrer Position im Vereinigten Königreich veranlasst. Viele Investoren auf dem europäischen Kontinent jedoch hoffen, Londons Verlust könne sich 2017 als ihr Gewinn erweisen, und sehen den Transaktionsmarkt somit als positiv.

Eine klare Lektion des Jahres 2016 ist, dass niedrige Zinssätze weltweit die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien aufrechterhalten haben und so den Deal-Markt fördern. Seit der überraschenden Wahl von Donald Trump haben Investoren in aller Welt begonnen, die Renditen auf zehnjährige US-Staatsanleihen, die den Referenzzinssatz für viele große Anleihen bilden, in die Höhe zu treiben.

Höhere Zinssätze könnten bei vielen fremdfinanzierten Immobilien Druck auf den Spread ausüben und Bewertungen negativ beeinflussen. Die jüngsten Veränderungen könnten sich als vorübergehend erweisen, und Zinssätze werden sich 2017 stabilisieren oder sogar sinken, allerdings wird sich dies als wichtiger Trend für Investoren erweisen, der im Laufe des Jahres im Auge behalten werden sollte.